PLANIFICACIÓN HIPOTECA AUTOPROMOTOR
Si tienes claro que tu mejor opción y tu sueño es construirte tu
propio hogar, debes comenzar con la Planificación
y la hipoteca autopromor.
La planificación te permitirá disponer en cada momento
del dinero suficiente para ir avanzando tu proyecto.
Comprar la parcela, realizar los diferentes pagos.
Calcular qué importe global vas a destinar a la construcción
de tu casa prefabricada o modular.
En este apartado te ayudaremos a calcular la cantidad
de dinero que puedes destinar a tu proyecto.
Si tienes los recursos necesarios para todos los
procesos: compraventa de la parcela y construcción
de tu nueva casa. Simplemente deberás adaptar
los importes que destinarás a cada partida.
A la compraventa de la parcela, aproximadamente
el 30%-35% del presupuesto global, realizar movimiento
de tierra y cimentación en la parcela. El importe del coste
de la casa (el 65%-70% restante).
¿No dispones de los recursos para realizar el
100% de tu proyecto?
entonces necesitarás financiación de una parte.
Por un lado ¿qué recursos dispones? o ahorro.
Tener otra propiedad pagada puede ayudar.
Y por otro, qué importe pueden concederte el banco
para financiar tu proyecto.
¿Cómo puedo financiar la construcción
de mi nueva casa prefabricada o modular?
Las primeras 2 dudas que te surgirán son:
¿Cómo puedo financiar la construcción
de mi casa prefabricada o modular?
La respuesta es con una hipoteca autopromoción.
¿Se puede hacer una hipoteca autopromoción
para construcción industrializada?
La respuesta es sí.
Los 3 requisitos imprescindibles para poder realizar
una hipoteca autopromotor sobre una futura
construcción industrializada son:
1-Tiene que existir un proyecto de obra visado
por el Colegio de Arquitectos
y un Permiso de Obras
2.Que la casa esté anclada al suelo
(la cimentación)
3.Se pueda registrar en el Registro de la
Propiedad.
¿Qué es una hipoteca autopromotor?
La hipoteca autopromotor es la fórmula que
tienen los bancos para financiar los proyectos
de construcción de casas para particulares.
¿Cómo funciona una hipoteca autopromotor?
1º El banco realiza un estudio financiero
del cliente como en cualquier otro tipo de
hipoteca.Tiene en cuenta los ingresos de
la unidad familiar, nóminas, otros ingresos
como alquileres, la estabilidad laboral,
otras deudas financieras (CIRBE) y
obligaciones de pago.
Calcula su capacidad de endeudamiento
DTI (del inglés Debt To Income) que
no puede representar más del 35% d
e los ingresos netos.
2º Realiza una valoración a futuro del valor
del inmueble una vez esté construido.
Se incluye en esa valoración precio
de terreno, gastos de adecuación del terreno
y construcción de la casa.
3º De ese valor a futuro, el banco financiará
como máximo el 80% del presupuesto global
y determina el importe a conceder
LTV (del inglés Loan To Value)
4º La parcela deberá estar a nombre
del autopromotor.
¿Cómo entrega el dinero si no está
construida la casa prefabricada o modular?
La hipoteca autopromotor tiene la particularidad
de que el banco entrega el importe del límite
aprobado por certificaciones o disposiciones.
La primera certificación o disposición se efectúa
contra el valor del terreno más el coste de proyecto.
Se incluye permiso de obras.
Se utiliza habitualmente para el primer pago
a la constructora/fabricante de la estructura
(en el caso de construcción industrializada).
Quieres saber ¿Qué es la construcción industrializada
haz clic aquí.
La particularidad de la construcción industrializada
es que la fabricación de la estructura se realiza
en fábrica. Esta particularidad debería estar
resuelta con la visita del tasador para poder
certificar el importe de lo que ya está fabricado
a fábrica.
En el caso de que el banco no consienta
la certificación en fábrica, el autopromotor
deberá asumir el coste de estructura o módulo
hasta la implantación en el sitio de la construcción.
Una vez implantada en la cimentación,
sí podrá ir el tasador a certificar el avance
de la construcción.
Una vez in situ la construcción se realizan
las diferentes certificaciones para ir disponiendo
del importe y poder asumir los pagos parciales
acordados con el constructor/fabricantes
o empresa de acabados.
El número de certificaciones a realizar puede
variar pero no se aconseja más de 4 certificaciones
por el coste añadido que supone para
el autopromotor que es quien debe asumir ese coste.
El banco hará una última certificación entre
el 10%-15% final una vez la casa se encuentre
inscrita en el Registro de la Propiedad.
¿Tengo que pagar toda la hipoteca
durante la construcción de mi casa
prefabricada o modular?
La hipoteca autopromotor tiene la particularidad
de que el pago se realiza de la parte que se
necesita para realizar los pagos a los diferentes
profesionales que intervienen en la construcción.
Incluso se establece lo que se denomina
carencia de amortización de capital durante
un periodo de entre 12/24 meses en función
del banco.
Como ventaja la construcción industrializada
tiene unos periodos de ejecución inferiores
a la de la obra tradicional. El plazo de entrega
se reduce hasta un 50% en comparación
con los de obra tradicional. Entre 6 y 8 meses
desde la concesión del permiso de obra
por el ayuntamiento competente.
¿Cómo son las diferentes hipotecas
autopromotor de los bancos?
No existe un producto homogéneo entre los bancos
porque cada banco tiene configurado su producto
de hipoteca autopromotor de una manera diferente.
Los hay que no financian el terreno y sólo
financian hasta un porcentaje del presupuesto
de ejecución (PEM Proyecto de Ejecución Material)
y otras financian parte del terreno y parte del PEM.
Son porcentajes y encontramos los siguientes
modelos de hipoteca autopromotor:
TERRENO CONSTRUCCIÓN
0% 80%
40% 80%
40% 100%
¿Qué condiciones financieras tienen
las hipotecas autopromotor para
construcción de una casa prefabricada
o modular?
En el caso de las autopromociones de
construcción industrializada, podremos
obtener una bonificación en el tipo de interés
por la calificación energética. Esta tipología
de construcción tiene los más altos estándares
de Eficiencia Energética, categoría A.
Las demás condiciones suelen ser las mismas
que en el resto de hipotecas del banco.
¿Qué plazo tienen las hipotecas
autopromotor?
Los plazos que están aplicando los bancos
en este tipo de hipotecas suele se el mismo
que en el resto de hipotecas, 30 años.
¿Qué gastos tendré para mi hipoteca
autopromotor?
Como establece la ley hipotecaria Ley 5/2019,
los gastos hipotecarios corren a cuenta del banco
. Siendo el único gasto que asume el solicitante
el de la tasación y el de las posteriores certificaciones.